Vous envisagez de fusionner deux appartements adjacents pour créer un logement plus spacieux ? Excellente idée pour gagner en confort. Mais cette transformation ne passe pas inaperçue aux yeux du fisc. La réunion de deux biens modifie automatiquement votre taxe foncière, et les changements peuvent être significatifs. Concrètement, vous passerez de deux avis d’imposition distincts à un seul, mais le montant final dépendra d’un recalcul complet de la valeur locative cadastrale de votre nouveau bien.
Certains propriétaires voient leur taxe augmenter, d’autres réalisent des économies, tout dépend de la configuration initiale. Dans tous les cas, des démarches administratives obligatoires vous attendent auprès du cadastre et des services fiscaux. Cet article vous explique précisément comment fonctionne cette fiscalité, quelles sont les étapes à suivre, et comment anticiper le montant de votre future taxe.
Comment fonctionne la taxe foncière sur un bien immobilier ?
Avant de comprendre l’impact de la fusion, il faut maîtriser les bases du calcul de la taxe foncière. Cette imposition locale repose sur un système établi par l’administration fiscale, qui combine plusieurs paramètres pour déterminer le montant que vous payez chaque année.
La valeur locative cadastrale : la base de tout
La valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique que pourrait générer votre bien s’il était mis en location. C’est le socle du calcul de votre taxe foncière. Cette valeur est déterminée par l’administration fiscale en fonction de caractéristiques précises : surface habitable, nombre de pièces, niveau de confort, équipements disponibles, localisation dans la commune.
Pour un appartement classique, le cadastre prend en compte la présence d’un ascenseur, d’un balcon, du type de chauffage, ou encore de l’état général du bien. Cette valeur n’a rien à voir avec le prix du marché immobilier actuel, elle est calculée selon une grille de référence fixée en 1970 et réévaluée annuellement par des coefficients. Lorsque vous possédez deux appartements distincts, chacun dispose de sa propre valeur locative cadastrale, même s’ils sont situés porte à porte dans le même immeuble.
Le calcul final : valeur locative × taux d’imposition
Une fois la valeur locative cadastrale établie, votre taxe foncière se calcule en appliquant les taux votés par les collectivités locales. Le montant final résulte de la formule suivante : valeur locative cadastrale × 50% (abattement forfaitaire) × taux communaux et départementaux. Les taux d’imposition varient d’une commune à l’autre, parfois du simple au double selon les choix politiques locaux.
À Paris, par exemple, le taux combiné dépasse souvent 20%, tandis que certaines petites communes rurales appliquent des taux inférieurs à 15%. Cette variation explique pourquoi deux appartements identiques dans des villes différentes peuvent générer des taxes foncières radicalement différentes. L’abattement de 50% appliqué sur la valeur locative compense théoriquement les frais d’entretien et de gestion du propriétaire. Ce système reste identique avant et après la réunion de vos appartements, seule la base de calcul change.
Réunir deux appartements : l’impact direct sur votre imposition
La fusion de deux biens en un seul déclenche automatiquement une modification de votre situation fiscale. L’administration considère que vous créez un nouveau bien immobilier, ce qui implique un recalcul complet de la valeur locative cadastrale et une révision de votre avis d’imposition.
Le recalcul de la valeur locative après fusion
Quand vous réunissez deux appartements, la nouvelle valeur locative cadastrale n’équivaut pas forcément à la somme des deux valeurs précédentes. L’administration fiscale procède à une réévaluation globale du bien unifié en tenant compte de sa nouvelle configuration. Un appartement de 100m² obtenu par fusion a généralement une valeur supérieure à deux studios de 50m² séparés, car la surface continue offre davantage de possibilités d’aménagement et une meilleure attractivité locative théorique.
Les services du cadastre analysent la nouvelle distribution des pièces, la présence d’espaces communs supplémentaires, l’amélioration du confort global. Si vos travaux ont créé une suite parentale avec salle de bains privative ou un salon cathédrale, ces éléments valorisent le bien aux yeux du fisc. À l’inverse, si la réunion produit un agencement peu fonctionnel avec des pièces en enfilade, la valeur peut augmenter moins fortement que prévu.
De deux taxes à une seule : ce qui change concrètement
Après la fusion, vous ne recevrez plus qu’un seul avis de taxe foncière au lieu de deux. Cette simplification administrative cache une réalité fiscale plus complexe. Prenons un exemple concret : vous possédez un T2 de 45m² avec une valeur locative de 4 000 euros et un T3 de 60m² avec une valeur locative de 5 500 euros. Avant fusion, vos deux taxes cumulées représentent environ 1 900 euros par an dans une commune avec un taux de 20%. Après réunion en un T5 de 105m², la nouvelle valeur locative pourrait atteindre 11 000 euros, générant une taxe foncière de 2 200 euros. L’écart de 300 euros s’explique par la revalorisation liée à la création d’un bien plus attractif sur le plan locatif théorique. Ce phénomène touche particulièrement les fusions qui créent des grands appartements familiaux dans des quartiers recherchés.
Augmentation, diminution ou stabilité : les trois scénarios possibles
Contrairement aux idées reçues, réunir deux appartements ne fait pas systématiquement exploser votre taxe foncière. Trois situations se présentent selon votre configuration initiale. Premier scénario : votre taxe augmente si vous fusionnez deux biens anciens avec des valeurs locatives relativement basses, car la transformation crée un bien moderne et spacieux que le cadastre valorise fortement.
Deuxième scénario : votre taxe diminue légèrement si vous réunissez deux appartements déjà surévalués séparément, notamment dans des configurations atypiques où chaque bien supportait des charges cadastrales disproportionnées.
Troisième scénario : votre taxe reste quasi stable si la somme des valeurs locatives initiales correspond déjà à ce que le cadastre considère comme juste pour un bien de cette surface totale. Les cas de stabilité concernent surtout des réunions sans travaux majeurs, où seule une cloison est abattue sans modification substantielle du confort.
Les démarches obligatoires auprès de l’administration fiscale
La fusion de deux appartements ne se limite pas aux travaux et aux autorisations d’urbanisme. Des formalités fiscales spécifiques doivent être accomplies pour que votre nouvelle situation soit enregistrée correctement. L’absence de déclaration expose à des régularisations fiscales rétroactives et des pénalités.
Les formulaires H1 et H2 : vos déclarations essentielles
Le formulaire H1 concerne les constructions nouvelles, le formulaire H2 concerne les changements de consistance ou d’affectation. Dans le cadre d’une réunion d’appartements, c’est généralement le H2 qui s’applique, car vous modifiez la consistance de biens existants sans créer de surface nouvelle. Ce document doit être déposé dans les 90 jours suivant la fin des travaux auprès du centre des finances publiques dont dépend votre bien. Le formulaire détaille la nouvelle configuration : nombre de pièces principales, surface habitable totale, équipements sanitaires, type de chauffage, présence d’annexes comme une cave ou un parking.
Vous devez préciser que vous fusionnez deux lots de copropriété en un seul et fournir les références cadastrales initiales des deux biens. L’administration réclame souvent un plan du nouveau logement et une attestation de fin de travaux. Si vous avez créé de la surface supplémentaire en aménageant des combles ou en fermant une terrasse lors de la fusion, le formulaire H1 peut être exigé en complément.
La déclaration au cadastre et à la copropriété
Au-delà des impôts, vous devez également signaler la modification au service du cadastre et à votre syndic de copropriété. Le cadastre met à jour ses plans et fusionne les références parcellaires des deux anciens appartements en une seule nouvelle référence. Cette démarche s’effectue généralement en parallèle du dépôt du formulaire H2, car les deux services communiquent.
Côté copropriété, la fusion modifie les tantièmes et la répartition des charges. Votre syndic doit être informé officiellement pour mettre à jour le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Un acte notarié modificatif est souvent nécessaire pour constater juridiquement la disparition de deux lots et l’apparition d’un lot unique. Cette étape conditionne également votre capacité à revendre le bien ultérieurement sans complications juridiques. Les banques refusent généralement de financer l’achat d’un bien dont la situation cadastrale ne correspond pas à la réalité physique.
Délais et conséquences en cas d’oubli
Le non-respect du délai de 90 jours pour déclarer votre fusion expose à des sanctions fiscales. L’administration peut appliquer une majoration de 10% sur les droits qui auraient dû être acquittés, voire des intérêts de retard si le décalage est important. Plus concrètement, si le cadastre découvre votre fusion lors d’un contrôle ou d’une mutation, il régularisera rétroactivement votre taxe foncière depuis la date estimée des travaux. Imaginons que vous ayez fusionné vos appartements en 2022 sans déclarer, et que le fisc le découvre en 2025 : vous devrez payer la différence de taxe sur trois années, majorée de pénalités.
Au-delà de l’aspect financier, l’absence de mise à jour cadastrale complique toute transaction future. Un notaire refusera d’instrumenter une vente tant que la situation administrative du bien ne sera pas régularisée. Mieux vaut donc anticiper et déclarer dans les temps, même si les travaux se prolongent.
Exemples chiffrés pour y voir plus clair
Rien de tel que des cas concrets pour comprendre l’impact fiscal réel d’une fusion. Voici trois exemples représentatifs de situations courantes, avec les montants de taxe foncière avant et après réunion.
| Configuration | Avant fusion | Après fusion | Variation |
|---|---|---|---|
| 2 studios (25m² + 30m²) → T3 de 55m² | VLC : 3 200€ + 3 800€ = 7 000€ Taxe : 700€ + 760€ = 1 460€ |
VLC : 8 200€ Taxe : 1 640€ |
+180€ (+12%) |
| T2 (45m²) + T3 (60m²) → T5 de 105m² | VLC : 4 000€ + 5 500€ = 9 500€ Taxe : 950€ + 1 100€ = 2 050€ |
VLC : 11 000€ Taxe : 2 200€ |
+150€ (+7%) |
| 2 T2 identiques (40m² chacun) → T4 de 80m² | VLC : 3 600€ + 3 600€ = 7 200€ Taxe : 720€ + 720€ = 1 440€ |
VLC : 8 500€ Taxe : 1 700€ |
+260€ (+18%) |
Calculs basés sur un taux moyen de 20% appliqué après abattement de 50%. Les valeurs locatives sont des estimations représentatives.
Premier cas : la fusion de deux petites surfaces en appartement familial génère la plus forte hausse proportionnelle. Les studios sont souvent sous-évalués au cadastre, et créer un T3 fonctionnel augmente significativement l’attractivité locative théorique du bien. Deuxième cas : la réunion de deux appartements déjà confortables produit une hausse modérée, car les valeurs initiales reflétaient déjà une bonne valorisation cadastrale. Troisième cas : fusionner deux biens strictement identiques montre que la valeur finale dépasse toujours la simple addition, avec un effet de synergie fiscale lié à la création d’une surface continue attractive.
Checklist pratique : les étapes à ne pas manquer
Pour sécuriser votre démarche et éviter les mauvaises surprises, voici la liste complète des actions à mener avant, pendant et après la réunion de vos appartements.
Avant les travaux
- Vérifier la faisabilité juridique auprès du syndic : tous les règlements de copropriété n’autorisent pas les modifications structurelles
- Consulter un notaire pour anticiper les modifications d’actes et les tantièmes
- Demander une autorisation de travaux ou un permis de construire selon l’ampleur du projet
- Estimer l’impact fiscal en contactant le centre des finances publiques pour obtenir une simulation
- Prévoir le budget des démarches administratives : actes notariés, frais de cadastre, honoraires éventuels
Pendant les travaux
- Conserver tous les justificatifs : factures des entreprises, plans, photos avant-après
- Informer le syndic de l’avancement pour les aspects techniques et sécuritaires
- Préparer les documents nécessaires au dépôt des formulaires fiscaux
- Anticiper la date de fin de chantier pour respecter le délai de déclaration de 90 jours
Après la fusion
- Déposer le formulaire H2 dans les 90 jours suivant la fin des travaux
- Transmettre les plans actualisés au service du cadastre
- Faire modifier l’état descriptif de division par acte notarié
- Mettre à jour votre assurance habitation avec la nouvelle configuration
- Attendre l’avis d’imposition modifié qui arrivera l’année suivante
- Vérifier la cohérence entre la nouvelle valeur locative cadastrale et votre bien
Questions fréquentes sur la taxe foncière après fusion
Dois-je payer deux fois la taxe foncière l’année de la fusion ? Non, la taxe foncière est due au 1er janvier par le propriétaire du bien. Si vous fusionnez en cours d’année, vous recevrez encore deux avis séparés cette année-là, puis un avis unique l’année suivante avec la nouvelle valeur locative.
Puis-je contester la nouvelle valeur locative cadastrale ? Oui, vous disposez d’un délai de réclamation jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Si vous estimez que la réévaluation est excessive par rapport aux caractéristiques réelles de votre bien, vous pouvez saisir le service des impôts fonciers avec des éléments comparatifs.
La fusion augmente-t-elle aussi ma taxe d’habitation ? La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour tous les ménages depuis 2023. Si vous louez le bien fusionné, votre locataire n’aura donc pas de taxe d’habitation à payer sur la résidence principale, mais uniquement la contribution à l’audiovisuel public le cas échéant.
Que se passe-t-il si je revends le bien avant la fin des démarches ? La responsabilité de déclarer la modification incombe au propriétaire au moment de l’achèvement des travaux. Si vous vendez avant d’avoir finalisé les formalités, l’acheteur héritera d’une situation administrative incomplète qui pourrait bloquer la vente. Mieux vaut régulariser avant de mettre en vente.
Les travaux de fusion ouvrent-ils droit à des avantages fiscaux ? La réunion d’appartements en elle-même n’ouvre pas droit à des réductions d’impôt spécifiques. En revanche, si vous réalisez des travaux d’amélioration énergétique lors de la fusion, vous pourriez bénéficier de MaPrimeRénov’ ou d’autres aides sous conditions. Ces dispositifs sont indépendants de la problématique fiscale locale.
Ce qu’il faut retenir avant de vous lancer
Fusionner deux appartements représente un projet immobilier ambitieux qui transforme profondément votre patrimoine. L’impact sur votre taxe foncière est inévitable mais reste prévisible si vous anticipez correctement. La clé réside dans la déclaration rigoureuse de votre nouvelle configuration auprès des services fiscaux, dans les délais impartis, pour éviter toute régularisation surprise. Les hausses de taxe observées varient généralement entre 5% et 20% du cumul initial, selon la valorisation cadastrale de votre nouveau bien. Cette augmentation doit être mise en perspective avec les bénéfices patrimoniaux et le confort de vie que procure un logement spacieux et mieux agencé.
N’hésitez pas à solliciter votre centre des finances publiques en amont du projet pour obtenir une estimation personnalisée. Les agents peuvent vous orienter précisément sur les formulaires à remplir et sur l’impact fiscal probable dans votre commune. Cette démarche préventive vous permettra d’intégrer le surcoût fiscal dans votre budget global et de prendre votre décision en toute connaissance de cause.
